初生牛犊不怕虎——炒房的旅程(1)

若干年前不象现在,哪儿有什么bank owned 的房子在市场上。 经济虽然也不好,但银行是没有可能“撑不住“的。 也没有像现在这样大批的人故意“弃房“。所以,那时所谓的”法拍屋“, 就是Trusteee Sale. 先讲清楚这些名词儿,万一讲不对的也别叫真儿,啥名儿不是那么重要。房子大都是从银行贷款买的,银行叫Trustor, 买主叫beneficary, 中立公司叫trustee 是用来协调 银行和买主的,一旦有啥事儿发生了,银行就会委托trustee 出面解决。一些房主因故拖欠还贷,九十天之前,trustee 公司会不停地给他们送Notice. 如不还, 九十天一到就开始foreclose procecure. 银行也不能说卖就卖,它也得去法院申请批准 —-court order. 法院批准后就送到 trustee 手中去拍卖 —–public auction. 公开拍卖就在法院的后门一块露天停车场上(santa clara county),trustee 公司委托他们的local agent 去现场叫卖。trustee sale 是foreclosure 必经的第一步。任何时候都是这个顺序,现在也一样。这种房子很冒险,首先,Cloudy Title, 以前银行随便放贷,一个房子常常有1st loan, second loan, 还有3rd loan 的,贷款的金额早已近于,等于甚至超过房子的价值。拍卖时有时是1st loan 得银行在拍,有时2nd  或3rd 银行拍, 如果是2-3 银行拍卖,买下来之后就要把1st loan or 2nd loan  还清。 如果1st loan 拍,那就不用还后面的。能够断定是否是1st loan 是 trustee sale 里最最难得事儿。有人说,看loan amout, 可有时second loan 和1st loan 不相上下。有时你以为是2nd loan, 可却是3rd loan . 其次,房主会欠了property tax, mechanic lien ( 装修的工程费),过户后全由你付。

但是好处是你可以拿到好的价钱机会很多。竞拍者一律用现金(cashier’s check). 口头报价。最高者成交。我从来没去参加过任何班,上课是没有用的,现场的复杂情况根本就不是书本上的那回子事儿。还没等你想明白书本上咋说的,拍卖已经完事儿。那里多数的竞拍者是一个个group, 一个人没法做。每天会有个老头儿去法院把要拍的一周信息抄下来,按日期分好类,提前卖给竞拍者,他也会去county 看看loan position, 不过时常看错。所以,一定要自个儿去做“功课”。每周都有因功课做的不够而买错的,动辄赔个十万,八万。都不稀奇。因为他们都是不少人凑钱一起买的。几乎每个人都“赔过“。这就是所谓的“学费”。

 

所谓的功课主要有三项,1。 title, 你要去 county 查,都是公开的,谁都可以随便看, county office address: 70 W Hedding St, Santa Clara. 主要是看看欠了多少地税,房主有没有官司在身,拍卖银行的position, 1st or 2nd, 3rd. 说得挺简单的,实际看起来, 人的眼都花了。动辄几十页,每回银行refi 就得重新记录一次。所以,那些“老手”多半都是群体或公司。他们十几年,几十年地站在那儿。风雨无阻。大家都要分工,有去现场喊价的,有去查title 的,作市场调查的。如果以两个人做,可真的是full time job. 从早到晚事情做不完。

 

我和一个朋友一起干了有一相当的一段时间,有赚有赔。 赔了没别的法子,只能吸取教训,下次争取赚回来。我们赔的不是因为功课做的不够,而是因为标“贵“了。拿到市场上加上各种费用就不赚钱了。攥在手里时间越长,赔得就越多。劳工有阵子给我的评价是“白天上班挣工资,晚上忙着陪投资“(开始初期,还没辞工)赶上市场往下滑,就更倒霉了。资金就彻底压死了。新手,老手都有可能犯这种买高错误,因为如果你的心理价位定的偏低,估计一辈子都拿不到一间房。新手一看赚不到钱了,就把房子留起来做“房东”了。 老手会赔钱卖,先赔总是比后赔赔的少。 当然有人就是想到那儿拣个便宜房东当当,我劝你就算了。你没有经验,很难淘到“宝“。这种事要一直坚持下去,把该交的学费交了,该吃的苦吃了,才能赚到钱。常常标高了,买着了欠债多的,不一定比市场便宜,市场是不停地变得。还不知多少麻烦等着你。天下没有不费劲儿就挣钱的。标房子也是一种苦活,天寒地冻,刮风下雨,发烧感冒,扁桃腺发炎都不能成为理由。午餐永远是露天中的一杯咖啡和饼干。list 上百分之九十的房子都会无限期的postpone.有时一天也卖不出一间, 想买喜欢的就更知不何时了。当天卖与不卖,都是到最后一分钟才宣布。每天从早九点到下午一两点或更晚才能离开。然后奔去county 做下一天的“功课‘。辛苦之至。干了一阵,终于觉得压力过大,人也过于疲劳,也就停了。真的没有想象中的大利润出现过。有也只能说是些”血汗钱“。 不过,确实学到了很多东西。如果你的后半生就想以此为生,就值得做下去,否则,就算了,琢磨点儿低风险,低回报得投资得了

 

这就是人们老说的“法院拍卖“。其实,只是在法院门口而已, 全部操作过程都是经过Trustee Company .

 

本文都是我自己的一些经验体会分享,对错与否,精确程度,概不负责。有的朋友常问“我听别人说,是如何如何。。。“ 我只能告诉她,我只能告诉你我的经验,经历,道听途说的事儿没时间也不想考证。因为trustee sale 涉及到不少法律的程序,要是谁有问题的话,请用中文。怕咱的Chinglish 解释出纰漏。请多多理解和包容。下一集说说市场上的bank owned. (REO).

 

 

 

 

 

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